L'agent immobilier agit en tant qu'intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société. Voici les règles qui encadrent la profession.
Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972.
L'activité d’agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elle ne peut être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.
L'exercice de la profession d'agent immobilier requiert l'exécution de deux formalités administratives particulières :
Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs au moyen d’une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle.
Par ailleurs, une déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprès de la CCI pour chaque établissement secondaire par la personne qui en assume la direction.
Enfin, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation.
Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, le professionnel doit préciser de manière très apparente et intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles (III. de l’article 2). A défaut, le consommateur pourrait faussement croire qu’un seul taux d’honoraires est applicable.
Modalités d’affichage du barème
Le barème doit être affiché de façon lisible et visible à l’intérieur des établissements recevant de la clientèle.
De même, si l’établissement dispose d’une vitrine, le barème doit être affiché dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces immobilières. Il doit être parfaitement visible depuis l’extérieur.
Enfin, sur internet, le barème doit également être aisément accessible :
Spécificités pour les annonces de vente
Si des honoraires à la charge de l’acquéreur sont prévus :
Si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Par ailleurs, les publicités relatives à des opérations de vente ou de location diffusées par des mandataires indépendants (négociateurs immobiliers non-salariés) doivent impérativement comporter une mention informant les consommateurs que celles-ci exercent sous le statut d’agent commercial. Cette obligation d’information est également étendue à tout document d’une transaction immobilière (mandats, etc.). Le non-respect de ces règles est passible de sanctions pénales.
En tout état de cause, une mention précisant les modalités de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur toute annonce de vente.
Caractéristiques du mandat
Dans la mesure où il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients.
Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.
Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :
Le mandat peut être simple ou exclusif.
Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui-même la recherche d'un éventuel acheteur. Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d’exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d’un préavis de 15 jours minimum.
Le « bon de visite » signé par les personnes intéressées par un bien, n'a pas la valeur d'un mandat. Il ne donne lieu à aucune commission. Il s’agit d’un document que l’agent immobilier fait signer au preneur éventuel (locataire) ou à l’acquéreur potentiel pour apporter la preuve que la visite a eu lieu avec son concours. Dans sa rédaction, le bon de visite laisse souvent croire à l’acheteur qu’il devra payer à l’agent immobilier une indemnité s’il se passe de ses services pour la conclusion de l’affaire. Au regard de la jurisprudence, une telle mention est dépourvue d’efficacité juridique car l’agent immobilier ne peut pas demander à l’acheteur une commission sur la base d’un bon de visite mais uniquement sur celle d’un mandat.
Cas particulier des contrats conclus hors établissement
Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats conclus hors établissement s’appliquent aux professionnels de l’immobilier. C’est le cas lorsque l’agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d’intermédiation immobilière (signature d’un mandat de vente) en dehors de l’établissement commercial (domicile, lieu de travail du consommateur, etc.).
Les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles (c’est-à-dire location non saisonnière ou touristique) ne bénéficient en revanche pas de ces dispositions protectrices (article L. 221-2 12°).
Les obligations du professionnel portent sur :
La commission
Le droit à commission de l’agent immobilier est subordonné au respect de plusieurs conditions :
Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d'un bien auprès de plusieurs agences immobilières, le droit à commission ne peut bénéficier qu'à celui des agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue.
Aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant que l’opération visée (vente, location, etc.) ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l’engagement des parties (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée).
Ainsi, pour une vente, la commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire.
De même, pour une location, l’agent immobilier ne peut exiger du candidat locataire le dépôt d’un chèque de « réservation ».
La perception d’une somme d’argent en violation de l’article 6 de la loi « Hoguet » est un délit puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende maximum.
L'agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil. Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties.
L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.
L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices.
Les éléments ci-dessus sont donnés à titre d'information. Ils ne sont pas forcément exhaustifs et ne sauraient se substituer aux textes officiels.